La mise à jour mensuelle du taux d’usure annoncée le 20 janvier par la Banque de France, combinée à la stabilisation des coûts de refinancement des banques, est de nature à fluidifier un marché du crédit devenu gravement dysfonctionnel.

Cette décision est d’abord une victoire pour les Français dont les projets de vie étaient arbitrairement gelés. Prise au printemps 2022, elle eût été un non-événement. Mais après 9 mois d’alertes restées sans suite, après que nos témoignages aient été qualifiés de « peu crédibles », elle sonne la reconnaissance de la légitimité des courtiers à avertir de phénomènes qu’ils sont les premiers à percevoir compte tenu de leur position avancée dans le processus de transaction immobilière et de leur vision transverse sur l’ensemble de l’offre de crédit.

Une autre décision, passée inaperçue, est tout aussi importante. Il y a tout juste un mois, le journal officiel publiait la réponse de Bruno Le Maire à une question du député Frédéric Cabrolier concernant l’opposabilité du mandat donné par un emprunteur à un courtier. La réponse du ministre est sans appel : en vertu du code du commerce, le choix d’un emprunteur d’être conseillé par un courtier est souverain et ne peut justifier un refus d’instruction du crédit. En rappelant que le mandat du courtier procède du libre arbitre de l’emprunteur, ce texte vient indirectement renforcer une jurisprudence établie en janvier 2020 et plusieurs fois confirmée depuis selon laquelle les honoraires de courtage n’ont pas à être pris en compte dans le calcul du TAEG. Espérons que ces règles du jeu limpides seront désormais respectées par tous.

Devant nous, d’autres sujets devront être posés afin de faire avancer la question du logement et de son financement.

La camisole des normes HCSF, rendue plus étroite avec chaque hausse de taux, mérite d’être assouplie et de mieux prendre en compte les revenus locatifs.

Enfin, les obligations de rénovation énergétique imposées aux propriétaires bailleurs sans intégrer les contraintes propres aux logements collectifs doivent être repensées afin d’éviter l’assèchement du parc locatif.

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La loi Energie et Climat de 2019 interdit de relouer les appartements et maisons classés G+ à partir de janvier 2023. Le texte interdit à la relocation les pires passoires énergétiques, celles dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh par m²

Sur les 511.000 logements concernés, seuls 191.000 sont actuellement loués, soit un ratio de 63% de propriétaires occupants pour 37% de locataires.

la source => Le rénovateur Effy, se basant sur les chiffres de l’#Observatoirenationaldelarénovationénergétique (ONRE) actualisés en juillet dernier

Voici le portrait-robot de ces passoires que l’on ne saurait voir.
Il s’agit à 63% de maisons, chauffées au gaz (46%) et majoritairement construites avant 1948.
Des bâtiments « qui ne respectent pas les réglementations thermiques actuelles et qui n’ont jamais été rénovés », écrit la société dans sa note.

Coté propriétaires :
=> Certains espèrent encore quelques aménagements dans les calendriers, voire des dérogations.
=> Certains pensent à retirer leur bien du marché ou le mettre en location sur des plates-formes touristiques comme AirBnB, qui ne sont pas soumises au DPE.
=> Certains pourraient être tentés de se débarrasser de leur bien plutôt que de le rénover.

Une aubaine pour qui souhaite investir ?

Pour l’heure, nous ne constatons pas d’arrivées massives sur le marché. Jusqu’ici, les vendeurs avaient la main mais le rapport de force est en train de s’inverser.
Une certitude cependant : Une majorité des propriétaires n’est pas encore au courant des échéances.
Alors tout dépendra de la tension du marché
CHAQUE CRISE CONTIENT UNE OPPORTUNITE

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Si la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, celle d’une résidence secondaire peut s’élever jusqu’à 36,2%. Est-il alors possible de « transformer » sa résidence secondaire en résidence principale, ou comment limiter, voire échapper à la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire ?

La loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an et dont l’adresse figure sur votre déclaration de revenus. Votre taxe d’habitation en fait également foi.

Faire de sa résidence secondaire sa résidence principale est possible, mais gare au fisc. Ce dernier regarde de près ce genre de modification de statut avant une vente. Comme le rappelle Charles-Edouard Jobard, notaire à Paris, « il est vivement conseillé d’y vivre au moins 6 mois voire un an, même si la loi n’oblige plus une durée minimale d’occupation, car les fraudes ont été nombreuses et sont aujourd’hui passées à la loupe ».

L’occupation doit être réelle. Au moment de la vente, le fisc n’hésitera pas à vérifier certains indices. Nicole Guedj, de l’agence immobilière Stéphane Plaza, voit de nombreux propriétaires désireux de « déguiser » en résidence principale, leur résidence secondaire et avertit :  » Le fisc peut tout éplucher s’il a des doutes : l’école de vos enfants, votre lieu de travail, votre courrier et vos factures… « , avertit elle.

Quand vous occupez à nouveau votre logement, il faut d’abord déclarer votre nouvelle adresse à l’administration fiscale (DGFIP), puis aux banques, aux assurances et aux fournisseurs d’énergie (les factures d’électricité doivent être à votre nom avec une consommation avérée). Si vous vivez en couple ou en famille, c’est toute la famille qui doit occuper le logement.

Si vous êtes célibataire, et que c’est un logement que vous louez, vous pouvez continuer de le louer en saisonnier, car les factures d’électricité, abonnement Internet et taxe d’habitation restent à votre nom. Attention toutefois, car l’administration fiscale peut y voir là une fraude. Si l’occupation est réelle et non déguisée, vous pourrez alors revendre ce bien devenu résidence principale sans aucune plus-value.

« Cette opération n’étant possible qu’une seule fois, il est conseillé de le faire sur un bien qui a pris une importante plus-value, souligne Charles-Edouard Jobard. Certains appartements à Paris ou dans de grandes villes de France ont fait 300% depuis le début des années 2000 et là, cela peut valoir le coup. »

Comment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?

Dans bien des cas, faire de sa résidence secondaire sa résidence principale peu avant une vente s’avère un exercice délicat. Dans ce cas, mieux vaut connaître les astuces pour limiter la plus-value à la revente d’une résidence secondaire. Cela est possible à plusieurs conditions :

• Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (mais locataire) sur les 4 ans précédant la vente.
• Vous devez réinvestir l’argent issu de la vente de votre résidence secondaire dans votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois.

« Tout ou partie de l’argent peut être réinvesti et vous resterez imposé sur la partie qui n’a pas été réinvestie « , explique Cyrille Orofino, conseiller immobilier. Selon la loi, la revente d’une résidence secondaire est taxée à hauteur de 36,2% (19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Après 22 années de détention du bien, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu. Et au-delà de 30 années de détention, vous ne payez aucun prélèvement social. Si la plus-value est inférieure à 50 000 euros, il est conseillé de faire le calcul avec un notaire. Attendre a minima 22 ans n’est parfois pas si intéressant que cela et un abattement progressif s’applique à partir de la sixième année de détention du bien.

Ceux qui sont admis en maison de retraite sont exonérés de taxe sur les plus-values pour la vente d’une résidence secondaire, à condition que le revenu fiscal de la personne ne dépasse pas 11 120 euros par an. En outre, elle ne soit pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment limiter la plus-value sur une résidence secondaire ?

Le notaire Charles-Edouard Jobard, préconise une astuce qui est de majorer le prix d’achat de votre résidence secondaire pour diminuer la différence sur laquelle vous serez imposé entre le prix d’acquisition et celui de la revente.

« Pour cela, vous pouvez faire valoir des travaux conséquents comme retaper un appartement à neuf, d’embellissement, d’installations énergétiques… Ces coûts seront déduits de la plus-value sous condition de présenter des justificatifs, explique-t-il. Si une personne ne peut présenter de justificatifs de travaux, elle peut majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15% au titre de mise en valeur et de 7,5% à titre de frais d’acquisition. Cela permet déjà de réduire l’assiette de l’impôt de 22,5 %. » Vous pourrez aussi déduire les frais d’acquisition de notaire acquittés lors de l’achat.

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Le texte fait évoluer la liste des attestations de respect des règles de construction exigées au stade de la demande de permis de construire ou de l’achèvement des travaux en :

– créant une nouvelle attestation relative aux risques liés aux terrains argileux, dite « retrait gonflement des argiles » (RGA), exigée au moment de l’achèvement des travaux ;

– supprimant l’attestation préexistante portant sur la réalisation de l’étude des solutions d’approvisionnement en énergie au moment du permis de construire devenue moins utile depuis l’entrée en vigueur de la RE2020, qui incitera fortement au recours aux énergies renouvelables en fixant notamment un seuil maximal ambitieux de consommation d’énergie primaire non renouvelable.

Mais ce texte a pour but de :
– améliorer la collecte et l’exploitation de ces attestations en imposant leur transmission à un service de l’Etat ou un organisme désigné par décret en Conseil d’Etat pour une meilleure prise en compte de la réglementation et donc vers de plus de qualité et de sécurité du bâtiment.

– Élargir le champ de la police administrative à l’ensemble des règles de construction.

Cette police administrative pourra concerner tous les intervenants impliqués autour de l’acte de construire et visera à assurer le respect de la grande majorité des règles constructives définies dans le code de la construction et de l’habitation.

Elle sera assortie des outils préventifs et coercitifs adaptés (mise en demeure, sanctions administratives proportionnées, possibilité de suspension des travaux, retrait d’agrément) et viendra compléter le régime de police judiciaire, rendant l’ensemble du contrôle plus efficient.

– mettre en cohérence les sanctions pénales avec le régime de police administrative

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Les formules employées par les juges variaient : pas de bouleversement de l’économie générale du projet, pas de remise en cause de la conception générale, etc…

Mais le Conseil d’Etat vient de rendre un arrêt, ce 26 juillet 2022, qui élargit considérablement le champ du PCM puisqu’il juge désormais que la seule limite à l’obtention d’un PCM avant l’achèvement de la construction est de ne pas changer LA NATURE même du projet.

L’élargissement est conséquent et laisse donc désormais de larges marges de manœuvre pour modifier un projet en modifiant l’implantation, le gabarit ou l’aspect des constructions, meme dans des proportions importantes.

L’enjeu de la distinction PC/PCM n’est pas anodin car, en cas de recours, ce dernier ne porte que sur la modification elle même. Le PC initial reste préservé. Le délai d’instruction peut également être plus bref.

Cette jurisprudence rejoint la position déjà exprimée par le conseil d’Etat à propos des PC de régularisation, dans un avis de 2020 qui autorisait à régulariser presque tout pourvu que le Pc ne change pas la nature du projet.

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Le prêt viager hypothécaire (PVH) répond à la demande de transmission. Les donations aux enfants sont un vecteur de sécurisation du patrimoine familial.

Un couple peut transmettre ainsi 100 000 € par personne.

Toute opération sécurisée devant notaire.

Sachant que le prêt viager hypothécaire ne donne pas lieu a mensualité pour les donateurs.

Le PVH un vrai levier de transmission.

QUE PUIS-JE DONNER À MES ENFANTS, PETITS-ENFANTS SANS AVOIR À PAYER DE DROITS ?

Vous pouvez donner de l’argent, mais également des biens meubles (voiture, bijoux…), immeubles et des valeurs mobilières (actions, parts sociales…).

Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans qu’il y ait de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits.

Cet abattement de 100 000 € peut s’appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.

Ainsi, si l’abattement n’a pas été utilisé en totalité lors d’une première donation, vous pouvez en utiliser le solde encore disponible pendant une période de 15 ans.

Sous les mêmes conditions, les donations consenties aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 €, et celles consenties aux arrière-petits-enfants de 5 310 €.

Ces dispositions sont applicables que le bénéficiaire soit majeur ou mineur.

Ces abattements peuvent se cumuler entre-deux : un enfant peut recevoir 200 000 € (100 000 x 2) de ses parents et 127 460 € (31 865 x 4) de ses quatre grands-parents tous les 15 ans sans droit de donation à régler.

A noter : Ces abattements peuvent, le cas échéant, se cumuler avec :

• l’abattement spécifique aux personnes handicapées (159 325 €) ;
• l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (dans la limite de 31 865 € sous conditions restrictives) prévue à l’art. 790 G du CGI.
  Pour plus d’informations sur l’exonération, rendez-vous dans la rubrique Particulier > Comment faire pour > Gérer mon patrimoine/mon logement > Je fais une donation > Dons exonérés ;
• ainsi qu’avec les donations temporaires de certains terrains à bâtir et d’immeubles neufs.

Par exemple :

Une petite fille majeure peut recevoir de son grand-père de moins de 80 ans un total de 63 730 € en exonération de droits :

• 31 865 € au titre de l’exonération des dons familiaux de somme d’argent

et

• 31 865 € seuil au-dessous duquel le don manuel n’est pas imposé.

La somme après abattement est imposée au barème progressif prévu pour les donations en ligne directe (Retrouvez plus d’informations sur les modalités de calcul des droits en cas de donation dans la rubrique Particulier > Comment faire pour > Gérer mon patrimoine, mon logement > Je fais une donation > Calcul et paiement des droits (étape 3)).

A savoir : Modalités de déclaration

La donation doit être déclarée à l’administration fiscale même si elle n’est pas imposée.

Vos enfants et petits-enfants peuvent effectuer en ligne, en se connectant à leur Espace particulier, la déclaration du don reçu (s’il s’agit d’un don d’argent, actions, obligations, objets d’art).
Pour cela, après s’être authentifié à leur Espace particulier, ils doivent cliquer sur l’onglet «Déclarer», puis « Vous avez reçu un don ? Déclarez-le ».

Ils peuvent aussi déposer, auprès du service chargé de l’enregistrement de leurs domiciles respectifs, un imprimé 2735 en double exemplaire. Le formulaire n° 2735 est à votre disposition sur ce site. Il est téléchargeable via le moteur de recherche.
Vous trouverez les coordonnées du service auquel le faire parvenir à partir de la page d’accueil du site, rubrique Contact et RDV > Particulier > La gestion de votre patrimoine (donation, succession, déclarations foncières) > L’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration > Une déclaration de donation, succession, assurance-vie ou au lien suivant : annuaire.

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Bercy a choisi de suivre la recommandation de la Banque de France. Le taux du livret d’épargne populaire (LEP), lui, passera de 2,2% à 4,6%.

Le taux du Livret A doublera au 1er août pour atteindre 2% et celui du Livret d’épargne populaire (LEP) grimpera à 4,6%, a annoncé jeudi 14 juillet le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, entérinant la proposition faite par le gouverneur de la Banque de France.

Produit d’épargne détenu par une majorité de Français, le Livret A voit son taux calculé automatiquement deux fois par an. En février, sa rémunération avait déjà doublé, passant de 0,5%, un plancher historique, à 1%.

«Sur le Livret A comme sur le LEP, nous avons fait le choix de suivre les recommandations du gouverneur de la Banque de France», explique jeudi le locataire de Bercy au quotidien Le Parisien . Le gouverneur François Villeroy de Galhau lui avait transmis en amont, comme il est d’usage chaque semestre, sa proposition. Il revenait ensuite au ministre de l’entériner. Le taux dépend pour partie du niveau d’inflation, mesuré par l’Insee à 5,8% sur un an en France en juin, des taux interbancaires, auxquels les banques s’échangent de l’argent à court terme, mais aussi d’un éventuel «coup de pouce», absent cette fois-ci.

Si cette hausse peut sembler une bonne nouvelle pour les épargnants français, elle ne doit pas faire oublier que le taux, même revalorisé, va rester très nettement inférieur à l’inflation. Pour un épargnant ayant 10.000 euros sur son Livret A, la rémunération en année pleine sera de 200 euros, contre 100 euros au taux actuel. De quoi attirer de nouveaux versements dans les semaines à venir, mais aussi «pénaliser la consommation», a réagi Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne.

Pour autant, les taux des crédits immobiliers ne cessent de monter. Les professionnels se trouvent bloqués par le taux d’usure.

Une autre façon de résumer la situation, en 6 mois :
Taux de l’OAT 10 ans : +180 points de base
Taux du Livret A : +150 points de base
Taux des crédits immobiliers : +100 points de base
Taux d’usure : +16 points de base

Cherchez l’intrus !

Les français sont tellement bien « protégés » qu’ils n’ont plus le droit d’emprunter.

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Alerte presse 

Un assouplissement des recommandations très positif aussi bien au niveau microéconomique que macroéconomique !

Paris le 17 décembre 2020 – Excellente nouvelle ! Lors de sa réunion de ce jour, le Haut conseil de stabilité financière a finalement décidé d’assouplir ses recommandations, notamment pour les primo-accédants. Une décision qui devrait avoir un impact positif sur ceux qui ont un projet immobilier en 2021 – avec une baisse mécanique du taux de refus attendue – mais aussi sur l’ensemble du secteur de la construction qui avait beaucoup pâti cette année du durcissement des conditions d’octroi, notamment la durée de prêt limitée à 25 ans.

Un assouplissement des recommandations à plusieurs niveaux…

Lors de sa réunion de ce jour, le HCSF a décidé plusieurs assouplissements de ses recommandations formulées en décembre 2019 : 

– L’extension de la durée des crédits à 27 ans dans le neuf pour prendre en compte les différés d’amortissement de 2 ans maximum dans le cas de ventes en l’état futur d’achèvement et construction de maisons individuelles.

Cette année, sous l’effet des recommandations, la durée de prêt, limitée à 25 ans, intégrait le différé d’amortissement de 2 ans lié au délai de construction. En réalité, la capacité d’emprunt était donc calculée sur 23 ans (+ deux ans de différé) … avec un impact sur l’endettement donc et sur le taux de refus, bien plus important dans le neuf que dans l’ancien. « Pouvoir désormais emprunter sur 25 + 2 ans de différé au lieu de 23 ans + 2 ans, permet pour un couple avec 3 000 € de revenus, d’emprunter 16 740 € de plus que sur 23 ans, pour une même mensualité de 1000 € par mois ce, qui n’est pas négligeable ! » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer (250 040 € à 1,5 % sur 25 ans contre 233 300 € sur 23 ans)

 – Une hausse du taux d’effort (taux d’endettement) de 33 % à 35 % 

Pour un couple avec 3 000 € de revenus, pouvoir s’endetter à 35 % au lieu de 33 % permet de rembourser une mensualité de 60 € de plus par mois (1 050 € au lieu de 990 €), et donc d’emprunter 15 000 € de plus à 1,5 % sur 25 ans (262 542 contre 247 539 €) ! « En 2020 nous avons eu parfois des refus de crédit pour un endettement à 33,1 %, ce qui n’a pas de sens, ou d’autres cas où les emprunteurs devaient ajouter 10 000 € d’apport pour repasser en dessous du seuil de 33 % ! Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste-à-vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque » analyse Julie Bachet, directrice générale.

– Une marge de flexibilité pour la production de crédits dérogeant à ces recommandations portée de 15 % à 20 % mais davantage ciblée sur la primo-accession.

« La hausse de la marge de flexibilité à 20 % est une très bonne nouvelle témoignant de la volonté du HCSF de laisser davantage de marge de manœuvre aux banques et de leur renouveler sa confiance dans leur juste appréciation du risque… A raison puisque, en plus des recommandations, les banques ont leurs propres garde-fous et exigences en matière d’apport personnel, d’épargne de précaution et de reste-à-vivre qui leur permettent de s’assurer de la solvabilité à court et moyen terme de ceux à qui elles accordent des crédits » analyse Sandrine Allonier.

A noter : les banques utilisent d’ores et déjà cette marge de flexibilité de 20 %, mais dès cet été elles devront s’y limiter : en septembre, d’après les dernières données disponibles de ACPR du Suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat, la part des crédits accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % atteint 21,16 %. Cette proportion atteignait 28,41 % en septembre 2019, mais elle n’a cessé de diminuer mois après mois tout au long de l’année 2020, sous l’impact des recommandations, ce que n’a pas manqué d’apprécier le HCSF…

Bilan : « L’assouplissement des recommandations est une excellente nouvelle, tant sur le point microéconomique avec la hausse à 35 % du taux d’endettement maximum, car cela va permettre à plus d’emprunteurs d’accéder au crédit, avec une basse mécanique du taux de refus attendue, mais également macroéconomique, car la hausse de la durée maximum à 27 ans dans le neuf, secteur très pénalisé par la baisse de la durée maximum à 25 ans, devrait permettre une relance du secteur de la construction » conclut Julie Bachet.

A propos de Vousfinancer

Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. 

Le service de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits. 

Contact :

Directrice de la communication et porte-parole

Sandrine Allonier

06 61 75 57 78

Sandrine.allonier@vousfinancer.com

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 Communiqué de presse  Paris, le 17 décembre 2020 

 Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu ce jeudi 17 décembre sa vingt-septième séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance. 

Le Haut Conseil a d’abord procédé à un examen des risques et des vulnérabilités affectant le secteur financier français, dans un contexte économique qui demeure marqué par l’impact de la pandémie de covid-19. Cet examen s’est notamment appuyé sur le rapport semestriel d’évaluation des risques du système financier français, qui sera publié prochainement par la Banque de France. 

Le Haut Conseil note qu’après le fort rebond de cet été, la situation économique s’est à nouveau dégradée à l’automne, en lien avec la recrudescence de la pandémie, et que l’ampleur de la reprise en 2021 dépendra fortement de l’évolution de la situation sanitaire. 

Le Haut Conseil estime que les risques pour la stabilité financière restent à un niveau élevé. Il souligne l’efficacité des dispositifs mis en oeuvre par les États et les banques centrales pour garantir l’accès au financement des entreprises. Il note que les défaillances d’entreprises restent à un niveau bas mais que la crise a affecté l’activité, la profitabilité et la structure financière de certaines entreprises. Il relève que le maintien d’un soutien public permet d’accompagner la reprise économique, en particulier en aidant les entreprises à renforcer leur structure financière et à reprendre leurs projets d’investissement. 

Le Haut Conseil a également discuté des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel et fait une première analyse de l’impact de sa recommandation du 20 décembre 2019 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit. Une synthèse de cette analyse est publiée en annexe de ce communiqué. 

S’agissant du crédit immobilier, le Haut Conseil relève en particulier les éléments suivants : 

– les taux sur les crédits immobiliers restent proches de leurs plus bas historiques ; 

– la production de nouveaux crédits (hors rachats et renégociations) a atteint un record mensuel en septembre, puis de nouveau en octobre ; 

– la dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années semble s’être interrompue, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues ayant commencé à se réduire. 

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a en outre partagé avec le Haut Conseil les éléments ressortant de ses contrôles, ainsi que des échanges conduits avec les principaux établissements, concernant la mise en oeuvre de la recommandation. Le HCSF a pris note des évolutions récentes constatées dans les pratiques de ces établissements. Il relève 

quelques difficultés de mise en oeuvre de la recommandation dans certaines situations comme pour certains types de prêts. 

Le Haut Conseil rappelle son objectif de préserver des pratiques saines, conciliant un accès large au crédit et des conditions d’octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages. Sur la base de ces éléments, il a décidé d’ajuster sa recommandation sur les points suivants : 

– la recommandation sera précisée pour confirmer qu’elle ne fait pas obstacle aux rachats et renégociations de crédits dès lors qu’ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité des crédits ; le regroupement de crédits relève de la même logique dès lors que ces crédits ont été octroyés de manière indépendante ; 

– les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles ; 

– compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort, son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires et la référence passera de 33 % à 35 % ; 

– la marge de flexibilité, concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort, sera portée de 15 % à 20 % et sera davantage ciblée sur la primo-accession. 

Le Haut Conseil rappelle que la notice relative à sa recommandation avait été actualisée en août afin de clarifier le traitement des loyers associés à des investissements locatifs et des avantages liés aux réductions d’impôt Pinel et Denormandie. 

Le Haut Conseil adoptera formellement dans les semaines à venir une recommandation ajustée et une notice actualisée, qui seront publiées sur le site Internet du Haut Conseil. Il demande à l’ACPR de continuer à suivre régulièrement et à le tenir informé de la mise en oeuvre de la recommandation et des évolutions constatées en matière d’octroi. Tous les établissements respecteront cette recommandation, en veillant à assurer un accès large et adapté de leurs clients au crédit immobilier. 

Le Haut Conseil compte en outre adopter, à l’été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant. Comme il l’avait indiqué le 12 décembre 2019, il dispose pour ce faire des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier. 

L’action du Haut Conseil vise, dans l’intérêt de toutes les parties prenantes, à préserver le modèle de financement du logement prévalant en France, qui repose sur des crédits à taux fixe, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs. 

Le Haut Conseil a par ailleurs partagé des informations sur le crédit à la consommation : il n’y a pas aujourd’hui de montée du surendettement des ménages ; le nombre de dossiers déposés à 

la Banque de France reste légèrement inférieur à celui de 2019 et les dispositifs publics – dont le déploiement des points conseil budget (PCB) – sont mobilisés pour apporter des réponses à toutes les situations de difficulté. 

Enfin, conformément à l’orientation annoncée en mars dernier et afin de permettre aux banques de continuer à accompagner la reprise économique, le Haut Conseil a décidé de laisser inchangé à 0 % le taux du coussin de fonds propres bancaires contra-cyclique. Le Haut Conseil ne compte pas relever le taux du coussin jusqu’à nouvel ordre. 

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 Premier bilan du crédit immobilier en France en 2020 et des effets de la recommandation R-2019-1 du Haut Conseil de stabilité financière 

Communiqué de presse – annexe Paris, le 17 décembre 2020

Après avoir constaté le dynamisme du crédit immobilier et le rôle, dans cette évolution, d’une dérive progressive mais persistante des conditions d’octroi depuis 2015 et à l’issue d’une consultation publique sur les risques associés à ces évolutions, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a recommandé aux établissements de crédit, en décembre 20191, de respecter les bonnes pratiques qui ont jusqu’à présent garanti la solidité du système français de financement de l’habitat, à savoir : 

– s’appuyer principalement sur une appréciation de la solvabilité des emprunteurs et veiller à ce que, de manière habituelle, pas plus d’un tiers des revenus maximum soit consacré au remboursement des dettes (taux d’effort inférieur à 33 %) ; 

– octroyer des crédits avec une maturité raisonnable (25 ans maximum) permettant aux établissements de prêter à taux fixe tout en maitrisant le risque de taux sur longue période. 

La recommandation prévoit une flexibilité à hauteur de 15 % de la production pouvant s’écarter de ces critères sans appeler de justification particulière. 75 % de cette flexibilité est réservée à l’acquisition de résidences principales, notamment par des primo-accédants. 

Lors de sa séance du 17 décembre 2020, le Haut Conseil a procédé à un premier bilan de la mise en oeuvre de la recommandation. 

Une production de crédits immobiliers dynamique, qui a effacé le ralentissement observé au printemps 

Le Haut Conseil a constaté le dynamisme de la production de nouveaux crédits hors rachats et renégociations2. Après avoir baissé à 10,6 Md€ en avril 2020 dans le contexte contraint de pandémie et de confinement, la production (hors rachats et renégociations) a retrouvé cet été un niveau élevé et atteint des plus hauts historiques en septembre puis en octobre (19,0 Md€ puis 20,2 Md€). La dynamique actuelle va au-delà d’un seul effet de rattrapage : le niveau mensuel moyen de la production depuis mars (15,2 Md€) reste certes en deçà du niveau exceptionnel de 2019 (16,1 Md€) mais dépasse les niveaux moyens observés en 2017 (13,3 Md€) et 2018 (14,0 Md€). 

Ce dynamisme est nourri par le maintien des taux d’intérêt des crédits nouveaux immobiliers à un niveau proche de leurs plus bas historiques, atteints fin 20193. Après une courte période d’une hausse limitée, à partir de ce plus bas historique, de 24 points de base (pb) entre janvier et août, les taux sont, depuis l’été, à nouveau orientés à la baisse (-2 pb depuis août). 

Outre cette stabilité des taux d’intérêt des nouveaux crédits sur leurs plus bas niveaux historiques, le développement le plus notable a été l’écart entre les taux d’intérêt des nouveaux crédits (hors renégociations) et les taux d’intérêt des crédits renégociés, qui a atteint 43 pb en avril. Cet écart traduit le fait que, à la différence des épisodes de renégociations précédents à l’occasion desquels les emprunteurs cherchaient à bénéficier de la baisse des taux d’intérêt, les renégociations intervenues au printemps ont plutôt visé un allègement ponctuel de la charge de remboursement. 

Ces renégociations suscitées par une dégradation de la situation financière avérée ou anticipée par les emprunteurs ont généralement été réalisées sans modification des conditions de taux d’intérêt figurant au contrat. Ces renégociations pourraient aussi être le signe d’une capacité limitée de certains ménages à faire face à des baisses de revenus, et ce malgré les mesures de soutien gouvernementales telles que la généralisation du chômage partiel. Il s’agit probablement de ménages dont les taux d’effort étaient élevés ou susceptibles de subir des conséquences économiques plus marquées ou plus durables de la pandémie. 

L’encours de crédits des ménages poursuit sa progression 

À fin octobre 2020, le crédit à l’habitat reste donc très dynamique malgré la conjoncture et continue à croître à un rythme assez élevé (+5,5 % en glissement annuel en octobre). Il atteint 1 124,6 Md€ en octobre. Cette croissance reste nettement supérieure à l’évolution observée pour la zone euro dans son ensemble, dans le prolongement de la tendance constatée depuis 2015 (les ménages français représentaient 20 % de la dette des ménages de la zone euro mais ont contribué pour 40 % à la croissance de l’endettement des ménages dans la zone euro depuis 2015). 

La croissance rapide de l’encours de crédits à l’habitat continue d’alimenter la hausse de l’endettement des ménages, qui atteint près de 100 % du revenu disponible brut mi 2020. 

Au-delà des perturbations liées à la crise sanitaire, le marché de l’ancien reste dynamique, l’atonie de la construction et du neuf observée depuis quelques années persiste 

Les développements sur le marché immobilier (neuf et ancien) sont sous-jacents à ces évolutions. Si la crise liée à la pandémie de covid, et en particulier les deux confinements, ont affecté le marché, il semble que le ralentissement de l’activité du premier semestre a été pratiquement rattrapé à la fin 2020, tandis que les dynamiques constatées ces dernières années se prolongent. 

Sur le marché de l’ancien, après les perturbations liées au confinement, le nombre de transactions s’est redressé et est actuellement équivalent à celui de l’an dernier. Parallèlement, la progression des prix se poursuit, à un rythme toutefois moindre que celui qui prévalait avant la crise sanitaire. 

Sur le marché du neuf, la construction est orientée à la baisse depuis fin 2017. La crise sanitaire a probablement exacerbé une tendance de fond tandis que les échéances institutionnelles (élections municipales) ont ouvert une nouvelle phase de concertation préalable au lancement de nouveaux projets. En matière de mises en chantier, la situation est moins négative : l’activité se redresse, sans toutefois effacer la perte d’activité du printemps. S’agissant de la promotion, on observe une baisse des réservations qui, compte tenu d’un faible niveau des stocks et du nombre limité de projets en fin de développement, ne donne toutefois pas lieu à une augmentation du nombre de logements proposés à la vente. 

Le suivi de la mise en oeuvre de la recommandation du HCSF de décembre 2019 s’est appuyé sur un reporting spécifique ainsi que sur des contrôles de l’ACPR 

Afin de suivre la conformité à la recommandation R-2019-1 du HCSF, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a amendé le reporting existant de suivi des conditions d’octroi (reporting CREDITHAB5). Dans le cadre d’un effort général d’allègement des obligations administratives portant sur les banques compte tenu du contexte sanitaire, la mise en oeuvre de ce reporting a été reportée de trois mois. Les banques ont donc commencé à soumettre leurs données dans ce nouveau format fin septembre 2020 pour les premiers mois de l’année 2020. 

Ce suivi a été complété d’enquêtes sur pièces et sur place permettant d’apprécier la mise en oeuvre de cette recommandation et de jauger de la conformité vis-à-vis des critères et définitions figurant dans la recommandation. 

Dans ce contexte et comme c’est généralement le cas à l’occasion de la mise en oeuvre d’un nouveau reporting, la qualité des données fournies doit faire l’objet de progrès aussi bien dans le choix de certaines données entrant dans le calcul des indicateurs que dans la qualité des calculs eux-mêmes. Des déclarations rectificatives sont attendues de la part de certains établissements. Le reporting a également permis d’identifier des non-conformités techniques pouvant être aisément corrigées. 

Le marché a amorcé son adaptation à la recommandation, les dérives observées précédemment semblent s’infléchir 

Les informations collectées permettent de constater, malgré les précautions nécessaires compte tenu des constats sur la qualité des données, que le marché a amorcé son adaptation à la recommandation. 

Dans un contexte où la production reste globalement très résiliente, on observerait, entre le début de l’année et fin octobre, une baisse de la production de crédits présentant un taux d’effort supérieur à 33 % et une baisse de la production de crédits dont la maturité dépasse les 25 ans. Pour mémoire, la recommandation entrait en vigueur pour les nouvelles offres de prêts à compter de la toute fin d’année 2019. Compte tenu des délais pouvant se compter en mois entre l’initiation de la relation et la signature du contrat de prêt d’une part, entre la signature et la mise à disposition des fonds d’autre part (délais qui ont pu être allongés dans le contexte sanitaire du printemps), une correction seulement progressive était attendue. 

Ces évolutions suggèrent que les dérives observées ces dernières années s’infléchiraient. Il semble toutefois prématuré de conclure sur ce point et les causes de ces évolutions peuvent être nombreuses. En particulier, le contexte économique actuel est, en tant que tel, susceptible de justifier des conditions d’octroi plus prudentes. Les échanges avec les établissements conduisent néanmoins à attribuer à la recommandation une partie de la correction en cours. 

Enfin, le Haut Conseil a également examiné les informations à sa disposition permettant de juger des évolutions récentes de la production de crédit par niveau de revenu ou par type d’opération et ne décèle pas d’impact imputable à la recommandation dans les évolutions récentes. 

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